다주택자 종부세 부과 기준
다주택자는 2주택 이상 보유한 사람을 말하며, 종합부동산세(이하 종부세)는 일정 기준을 초과하는 고가의 부동산 보유자에게 부과되는 세금입니다.
2023년 세법 개정으로 인해 1세대 1주택자 및 다주택자에 대한 과세 기준이 차등 적용되며, 다주택자는 특히 중과세율이 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.
기본적으로 다주택자의 종부세 부과 기준은 다음과 같습니다.
공시가격 합산액이 6억 원 초과 시 과세 대상
조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 중과세율 적용
1세대 1주택자와 달리 기본공제 9억 원이 아닌 6억 원만 적용
또한 법인 명의 주택 보유 시 별도 중과세율이 적용되며, 종부세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다.
다주택자 종부세 계산법
다주택자의 종부세는 공시가격 → 과세표준 → 세율 적용 → 세액 산출의 절차로 계산됩니다. 중과세율 또는 일반세율 적용 여부에 따라 최종 세액이 크게 달라집니다.
기본 계산 과정은 다음과 같습니다.
주택 공시가격 합산 → 여러 채의 공시가격을 모두 더함
공정시장가액비율 적용 → 일반적으로 60%~100% (매년 정부가 결정)
기본공제 6억 원 차감 → 1세대 다주택자는 6억 원 공제
과세표준 산출 → 위 과정을 거쳐 과세표준 결정
누진세율 적용 → 0.6%~6.0% (일반세율), 중과시 1.2%~6.0%
세액 계산 및 세액공제 반영
예시를 통해 보면 다음과 같습니다.
A씨는 서울에 공시가격 5억 원 주택 2채 보유 → 총 10억 원
공정시장가액비율 90% 적용 시: 10억 × 0.9 = 9억
기본공제 6억 차감 → 과세표준 3억
세율 0.6%~ 중과 적용 시 세율 상향 → 종부세 약 200만 원 이상 발생 가능
여기에 재산세와 합산 상한선, 세액공제, 장기보유공제 등이 추가 적용되어 최종 납부세액이 결정됩니다.
다주택자 종부세 절세 팁
다주택자는 종부세 부담을 줄이기 위한 전략이 중요합니다. 대표적인 절세 방법으로는 주택 수를 줄이는 양도, 부부 공동명의로 변경, 1세대 1주택 요건 충족, 지방주택 보유 등이 있습니다.
예를 들어, 조정대상지역 외 지역의 저가 주택은 주택 수 산정에서 제외될 수 있으며, 임대주택 등록, 10년 이상 보유 후 고령자 세액공제 등의 요건을 충족하면 종부세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.